隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，物權(quán)成為財(cái)產(chǎn)權(quán)中最重要的組成部分。在今年兩會(huì)通過的《民法典》中，物權(quán)編的新亮點(diǎn)引起了熱議。今天就讓我們一起來看一下，有哪些內(nèi)容將會(huì)影響我們的生活。

一、設(shè)立居住權(quán)

居住權(quán)性質(zhì)上是物權(quán)，在居住權(quán)通過登記設(shè)立后，即便所有權(quán)人發(fā)生改變或者所有權(quán)人將房屋抵押，居住權(quán)人都可以通過其居住權(quán)來對(duì)抗新的所有權(quán)人和抵押權(quán)人。新的所有權(quán)人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利。

居住權(quán)與過去《合同法》中的“買賣不破租賃”是完全不同的概念�！逗贤�法》中的租賃權(quán)是債權(quán)，欠缺登記公示以及由此而來的公信力。沒有交付租金的借用更是欠缺有效保障。因此，與租賃、借用相比，居住權(quán)具有更強(qiáng)的對(duì)抗效力。

日常生活中，居住權(quán)又是如何發(fā)揮效用的呢?比如，某位老人與銀行簽訂了“以房養(yǎng)老”的協(xié)議。按照協(xié)議內(nèi)容，老人的房屋轉(zhuǎn)讓給銀行所有，并完成房屋過戶登記;銀行為老人在該房屋上設(shè)立居住權(quán)，并辦理了居住登記。這樣，雖然老人已經(jīng)喪失了房屋的所有權(quán)，但依然可以繼續(xù)在這套房屋居住并且獲取銀行每月支付的生活費(fèi)直至壽終正寢。

由上述例子可見，居住權(quán)的設(shè)立有兩個(gè)必要條件。一是居住合同，二是登記。根據(jù)《民法典》第三百六十七條第二款，居住權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權(quán)期限;(五)解決爭(zhēng)議的方法。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

擁有居住權(quán)的人，能否將房屋出租，或者轉(zhuǎn)讓居住權(quán)呢?原則上，是不能的。根據(jù)《民法典》第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

居住權(quán)又是如何消滅的呢?有兩種可能。一是居住權(quán)人死亡。二是居住合同中居住期限到期。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

二、創(chuàng)新?lián)�保物�?quán)

第一，擴(kuò)大了擔(dān)保物的范圍。一是海域使用權(quán)被納入抵押物的范圍;二是刪去禁止耕地使用權(quán)抵押的規(guī)定;三是將有的應(yīng)收賬款納入了權(quán)利質(zhì)押的范圍;四是非營利法人所有的公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)以及性質(zhì)為營利法人的學(xué)校、幼兒園等的財(cái)產(chǎn)可以設(shè)立擔(dān)保。

第二，放開對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的限制�！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l明確規(guī)定了“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”。“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。

第三，限制了動(dòng)產(chǎn)抵押的效力。《民法典》第四百零四規(guī)定，“以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。”也就是說，在正常經(jīng)營活動(dòng)中，只要支付了合理價(jià)款并受領(lǐng)了交付，就不會(huì)因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而導(dǎo)致自己的財(cái)產(chǎn)被追奪。這一規(guī)定看似限制了動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的效力，但有力保障了正常的交易安全。

三、完善業(yè)主自治

《民法典》物權(quán)編進(jìn)一步完善了小區(qū)業(yè)主表決規(guī)則，區(qū)分了參與表決的規(guī)則和通過規(guī)則。表決規(guī)則是：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，只要專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，其表決就是有效的。通過規(guī)則是：①?zèng)Q定一般事項(xiàng)，只要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可;②決定重大事項(xiàng)，需要參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。大大降低了共同決定事項(xiàng)的門檻，有利于小區(qū)業(yè)主們達(dá)成共同意志，有助于小區(qū)共治順利進(jìn)行。

同時(shí)《民法典》將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”明確列舉為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，并且明確利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。

四、設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)

過去，土地承包經(jīng)營權(quán)是建立在農(nóng)民作為集體成員的身份的基礎(chǔ)上的，承包經(jīng)營權(quán)具有身份性質(zhì)，決定了它不可能如純粹的財(cái)產(chǎn)權(quán)那樣任意流轉(zhuǎn)。如今《民法典》第三百三十九條明確規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。”第三百四十一條規(guī)定“流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”這意味著土地經(jīng)營權(quán)是一項(xiàng)完全脫離了身份色彩的、純粹的財(cái)產(chǎn)權(quán)。承包經(jīng)營權(quán)人可以將其承包期內(nèi)的土地使用權(quán)通過設(shè)立經(jīng)營權(quán)的方式以轉(zhuǎn)讓、出資入股等方式給他人。相應(yīng)的，通過訂立流轉(zhuǎn)合同取得土地經(jīng)營權(quán)的一方，自然也有權(quán)依法另行轉(zhuǎn)讓，也可以以自己的土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。這一規(guī)定有助于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、設(shè)立抵押融資，為我國農(nóng)村土地要素市場(chǎng)化提供了重要法律保障。