物權(quán)法第七十六條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)以及表決程序。民法典對(duì)此條款變動(dòng)很大。

首先，在決定事項(xiàng)內(nèi)容上，新增了一個(gè)需要由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，即改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

也就是說(shuō)《民法典》實(shí)施以前這項(xiàng)決定是不需要業(yè)主共同決定的，就算所有的業(yè)主不同意，物業(yè)也可以把共有部分的用途改變或者從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。比如將共有的小區(qū)道路劃出車(chē)位租給別人停車(chē)。但是現(xiàn)在有了《民法典》就必須有業(yè)主來(lái)共同決定了。

其次，在表決規(guī)則上有較大變化。物權(quán)法第七十六條對(duì)小區(qū)業(yè)主共同決定事項(xiàng)實(shí)行“絕對(duì)多數(shù)表決”原則，即專有面積和人數(shù)同時(shí)達(dá)到三分之二以上。比如《物權(quán)法》對(duì)于使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等重大事項(xiàng)的表決規(guī)則是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”(即全體業(yè)主的雙三分之二)。那么當(dāng)涉及維修資金使用和加裝電梯等部分業(yè)主利益時(shí)，其他業(yè)主不可能同意，難以達(dá)到三分之二以上表決通過(guò)。如房屋頂層漏水只涉及頂樓業(yè)主利益、加裝電梯對(duì)高樓層更有利但給低樓層帶來(lái)采光和噪音問(wèn)題，對(duì)諸如此類(lèi)事項(xiàng)的表決實(shí)行“絕對(duì)多數(shù)表決”原則基本是不可能的，這就導(dǎo)致小區(qū)決策難以達(dá)成，因決策困局而產(chǎn)生“悲劇”。

《民法典》第二百七十八條的規(guī)定放棄了“絕對(duì)多數(shù)表決”原則，降低了因決策困局而產(chǎn)生“悲劇”現(xiàn)象的發(fā)生。民法典第二百七十八條規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”、“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定除上面三項(xiàng)以為其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

例如：

從上述例子中我們可以總結(jié)出：決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”、“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的事項(xiàng)其實(shí)實(shí)行的可以看做是“過(guò)半數(shù)決定”。具體來(lái)說(shuō)就是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即2/3×3/4=1/2。對(duì)其他表決事項(xiàng)可以看做是“少數(shù)決定”。具體來(lái)說(shuō)就是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即2/3×1/2=1/3。有了這個(gè)結(jié)論我們?cè)谧鲱}時(shí)候就可以節(jié)省很多時(shí)間，也避免被題目繞進(jìn)去。